不動産会社（ふどうさんがいしゃ）とは、主として不動産の売買、交換、賃貸、管理及び、売買・交換・賃貸の代理もしくは仲介を行う会社のことである。そのうち、自ら開発、分譲を行うものはデベロッパーと呼ばれる。
目次
1 法定義
2 不動産業界
3 事業規模・構成比
4 大手不動産会社の特徴
5 不動産バブル
5.1 2008年
5.2 2009年
6 主な不動産会社の創業時期
7 不動産会社一覧
8 関連項目
9 脚注
10 外部リンク
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不動産会社を明確に定義する法律は存在しない。不動産会社を規制する法律としては宅地建物取引業法があるが、その第2条2項において宅地建物取引業のことを「宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。」と定義していることから、不動産会社の中でも多数を占める不動産賃貸業や不動産管理業のみを営む会社については宅地建物取引業者とはならず、宅地建物取引業法の規制も受けない。
不動産業界は飲食業などと同じく参入が比較的容易であることから、中小の個人経営の会社まで含めると非常に裾野の広い業界である。また、不動産専業ではなく建設会社や工務店など施工業者がそのままマンションや建売住宅の分譲を行っているケースや、鉄道事業者や鉄鋼メーカーなど他業種の企業の一部門及び子会社が不動産事業を行っているケースも多く見られる。不動産業全体の売上高は約34兆円(平成19年)で、全産業に占める割合は2.3%。自動車製造業や運輸業、娯楽業などよりも市場規模は小さいが、鉄鋼業や飲食業、印刷業などよりも市場規模は大きい。
■市場規模 (一部の産業を抜粋)
産業名売上高
(単位:億円)構成比
卸売業4,319,34327.3%
小売業1,653,51810.5%
建設業1,350,1558.5%
運輸業673,6084.3%
自動車・同附属品製造業 663,2414.2%
電気機械器具製造業493,7083.1%
娯楽業422,1692.7%
不動産業370,9462.3%
飲食業152,1741.0%
宿泊業73,9220.5%
全産業15,801,713100.0%
※資料 : 財務省「法人企業統計調査」(平成19年)より
小規模の会社が多く、一事業所当りの平均従業者数は、全産業の平均9.7人と比べると非常に少ない。また、事業別の構成比は不動産賃貸業が最も多く、事業所数で約７割、従業員数で約５割を占める。
一事業所当たり
平均従業者数事業所数構成比従業員数構成比
不動産取引業建物売買業・土地売買業7.5人18,0185.6%20.3%135,408人13.2%32.6%
不動産代理業・仲介業4.3人46,98714.7%200,580人19.5%
不動産賃貸業不動産賃貸業(除く住宅)4.1人48,72613.6%70.9%178,734人17.4%49.4%
貸家業・貸間業1.7人147,33146.0%254,340人24.7%
駐車場業2.1人36,09911.3%74,940人7.3%
不動産管理業6.6人28,3138.8%185,465人18.0%
不動産業全体3.2人320,474100.0%1,029,467人100.0%
※資料 : 総務省「事業所・企業統計調査報告」(平成18年)より。国・地方公共団体を除く。
不動産業界は、古くから都心などの一等地を大量に保有していた旧財閥系企業と、沿線の住宅開発などを手がけてきた鉄道系企業が中心に大手を形成している。旧財閥系では丸の内エリアの一等地のほとんどを所有している三菱地所がその典型的な例である。
その他にも商社系・メーカー系・ゼネコン系・金融系企業などがある。
旧財閥系不動産会社
三菱地所（三菱財閥）・三井不動産（三井財閥）・住友不動産（住友財閥）・東京建物（安田財閥、芙蓉グループ）
鉄道系不動産会社
関東 … 東急不動産（東京急行電鉄）・京王不動産（京王電鉄）・小田急不動産（小田急電鉄）・京急不動産（京浜急行電鉄）・相鉄不動産（相模鉄道）・東武不動産（東武鉄道）・京成不動産（京成電鉄）・西武不動産（西武鉄道）・ジェイアール東日本住宅開発（JR東日本）
関西 … ジェイアール西日本不動産開発（JR西日本）・阪急不動産（阪急電鉄）・近鉄不動産（近畿日本鉄道）・阪神不動産（阪神電気鉄道）・南海不動産（南海電気鉄道、旧大阪スタヂアム興業と合併）
その他 … 名鉄不動産（愛知県、名古屋鉄道）・西鉄不動産（福岡県、西日本鉄道）
商社系不動産会社
伊藤忠都市開発（伊藤忠商事）・丸紅不動産（丸紅）・双日リアルネット（旧日商岩井リアルネット、双日）・物産不動産（旧日産系、三井物産）
メーカー系不動産会社
東和不動産（トヨタ自動車）・新日鉄都市開発（新日本製鐵）・神鋼不動産（旧神鋼興産不動産部門+神戸製鋼不動産部門、神戸製鋼）・旭化成ホームズ（旭化成）・住金興産（住友金属）
ゼネコン系不動産会社
有楽土地（大成建設）・清水総合開発（清水建設）・藤和不動産（フジタ）・長谷工アーベスト（長谷工コーポレーション）・ ⇒TAKリアルティ（竹中工務店）
金融系不動産会社
平和不動産（証券各社）・野村不動産（野村證券）・オリックス不動産（オリックス）・大京（オリックス）・ヒューリック（旧日本橋興業、みずほ銀行・みずほコーポレート銀行…旧富士銀系）・興和不動産（みずほコーポレート銀行…旧興銀系）・日本土地建物（みずほ銀行…旧第一勧銀（勧銀）系）・中央不動産（みずほ銀行…旧第一勧銀（第一銀）系）・日新建物（みずほ銀行…旧第一勧銀（勧銀）系）・清和綜合建物（みずほ銀行…旧第一勧銀（第一銀）系）・銀泉（三井住友銀行…旧住銀系）・京阪神不動産（三井住友銀行…旧住銀・住友系）・京阪神興業（三井住友銀行…旧神戸銀系）・神戸土地建物（三井住友銀行…旧神戸銀系）・陽栄（三井住友銀行…旧太陽銀系）・室町殖産（三井住友銀行…旧三井銀・三井系）・ホウライ（三井住友銀行…旧三井銀（十五銀）系）・栄泉不動産（ゴールドマンサックスグループ・住友生命）・トータルハウジング（三井住友銀行…旧住銀・イトマン系）・総合地所（三井住友銀行…旧住銀・安宅産業系）・丸の内よろず（三菱東京UFJ銀行…旧三菱銀・三菱系）・千歳興産（三菱東京UFJ銀行…旧三菱銀系）・綜通（三菱東京UFJ銀行…旧東銀系）・新東昭不動産（三菱東京UFJ銀行…旧東海銀系）・東洋不動産（三菱東京UFJ銀行…旧三和銀系）・オークラヤ住宅（三菱東京UFJ銀行…旧三和銀系）・安田不動産（損保ジャパン・明治安田生命ほか旧安田財閥系各社）・芙蓉総合開発（みずほFG・丸紅ほか芙蓉系各社）・昭栄（キヤノン・明治安田生命ほか芙蓉系各社）・新星和不動産（大林組・日本生命・みずほコーポレート銀行ほか）・第一ビルディング（第一生命保険）・相互住宅（第一生命保険）
その他系列不動産会社
NTT都市開発（日本電信電話）・サンケイビル（フジサンケイグループ）・ダイア建設（レオパレス21傘下、りそな銀行の支援下で再建中）
外資系不動産会社
アゼル（旧日榮不動産、プロスペクト系）・グローベルス（旧かろりーな（旧大京系）、プロスペクト翼下）・栄泉不動産（前述）・MID都市開発（旧松下興産（旧松下グループ、住友色）、ゴールドマン・サックス系）
独立系不動産会社
建設その他兼業
穴吹工務店（旧穴吹グループ中核の一つ、建設業メイン）・アパ（アパグループ中核、アパホテルやアパ建設の親会社。建設業メイン）
不動産専業
森ビル（旧森グループ中核の一つ）・森トラスト（旧森グループ中核の一つ）・穴吹興産（旧穴吹グループ中核の一つ、あなぶき興産）
2007年8月にサブプライム問題がアメリカで発生したことに伴って、金融機関が不動産会社向け融資を縮小させたことから、上場会社、地域の有力会社を問わず、倒産する企業が相次いでおり、不動産会社に連鎖して地域の有力ゼネコンの倒産も発生している。[1]2009年に入っても不動産不況は終わりを見せず、上場企業や地域の有力デベロッパーの経営破綻が相次いでいる。
サブプライム問題発生以降に倒産した上場不動産会社および主な非上場不動産会社は以下の通り。下記各社の負債総額は帝国データバンクおよび東京商工リサーチ調べによる。
2008年
2月
第一住創（グリーンシート、負債額83億円、民事再生） 2008年2月
3月
レイコフ（大証ヘラクレス、破産） 2008年3月
5月
近藤産業（負債総額323億円、破産） 2008年5月
連鎖で林建設工業（富山市、民事再生、2008年6月）、ゼファー（民事再生）。
6月
スルガコーポレーション（東証2部、民事再生） 2008年6月
愛松建設（負債総額154億円、民事再生） 2008年6月
連鎖で真柄建設（民事再生、2008年7月）。
ケイ・エス・シー（負債総額100億円、破産） 2008年6月
連鎖で三平建設（民事再生、2008年7月）、志多組（宮崎県、民事再生、2008年8月）、りんかい日産建設（会社更生法、2008年8月）。
りんかい日産建設への焦付が発生した山崎建設（JASDAQ上場）が2008年10月に会社更生法の適用を申請。
7月
ダイドー住販（負債総額248億円、民事再生） 2008年7月
興大（負債総額55億円、破産） 2008年7月
連鎖で三平建設（民事再生）、多田建設（会社更生、2008年7月）。
ゼファー（東証1部、民事再生） 2008年7月
連鎖で北野組（北海道、破産、2008年7月）。
キョーエイ産業（JASDAQ、民事再生） 2008年7月
丸美（負債総額220億円、民事再生） 2008年7月
連鎖で真柄建設（民事再生、2008年7月）
ハウジング大興（負債総額138億円、民事再生） 2008年7月
マツヤハウジング（負債総額267億円、民事再生） 2008年7月
8月
アーバンコーポレイション（東証1部、民事再生） 2008年8月
創建ホームズ（東証1部、民事再生） 2008年8月