ドケチの不動産投資　2棟目

ドケチの不動産投資　 ..

104:名前書くのももったいない
16/05/28 15:05:19.62 .net
株は借金して買う（信用取引）のは危険だと思うのに
不動産は借金して買うのがあたりまえという考える人が多いね

105:名前書くのももったいない
16/05/28 17:23:18.29 .net
>>104
自宅も投資物件も融資が不動産のメリット

106:名前書くのももったいない
16/05/28 18:14:16.48 .net
>>105
株の信用取引とどう違う？
株の信用取引も金利は譲渡益から引けるし

107:名前書くのももったいない
16/05/28 18:18:43.55 .net
借金して地方や郊外のアパート買うより
現金で都心の築古区分買った方がリスク低いだろ

108:名前書くのももったいない
16/05/28 18:39:38.99 .net
>>105
自宅にしても
３０００万前後の住宅は購入者の９０％以上の人が借金して買うけど
１億円以上の住宅は９０％以上の人が現金で買う
たとえ融資を受けられる人でもする必要のない借金はしなくても良いんじゃね？

109:名前書くのももったいない
16/05/28 18:50:45.33 .net
>>108
資産家はそれでいい
ドケチは金に働いてもらうという意味で
自己資金があっても融資で買う
現金で買って共担に入れるという方法もあるが人それぞれ

110:名前書くのももったいない
16/05/28 18:52:05.38 .net
>>108
それ相続税の節税関係の話が背景にあるので事情が違うんじゃないか？

111:名前書くのももったいない
16/05/28 19:08:30.32 .net
>>109
金に働いてもらうのなら株の信用取引でも良いのでは？
なぜ不動産を借金して買うのが良くて株の信用取引がだめだと言われるのか納得できない
>>110
まあ相続税に関しては借金するメリットは大きいな

112:名前書くのももったいない
16/05/28 20:01:45.84 .net
そう思う人がそう思うからそう言っているだけ
納得するも何もない

113:名前書くのももったいない
16/05/28 20:30:12.83 .net
>>111
信用取引より不動産の良い面
・信用取引はレバ3倍ぐらい？千万単位億単位の金を借りるにはそれなりの元手がいる
→不動産はレバ10倍ぐらいは行ける。オーバーローンならレバ無限大も不可能では無い。億単位の金も比較的借りやすい
・信用取引は追証が怖い
→不動産で担保の追加を求められることが（今は）ほとんど無い。あっても銀行との個別交渉で何とでもなる
・株に比べて不動産は値動きが緩やかなので、危機的状況になっても割とじっくり取り組める
・株に比べて不動産は非効率な市場なので、掘り出し物に出会う可能性が比較的高い
もちろん株、信用取引の方が良い面もあるけどねー

114:名前書くのももったいない
16/05/28 22:11:24.52 .net
>>111
俺は株の信用も為替のレバ取り引きもやっているからそれを否定してはいない。
不動産のメリットは自己資金なしで億単位の物件を持てることかな。
株や為替じゃまず不可能

115:名前書くのももったいない
16/05/28 23:35:58.80 .net
>>113
この辺も書いておこうか
・株と違って今現在の市場価値がわかりにくく、気が付いた時には危機的状況になっていることがある
・株と違って売ろうと思ってもすぐには売れない、買い手を探す必要がある
・株は保有していれば配当金の受領または支払いがある、不動産は固定資産税、都市計画税が取られる
　現物なら貸株で微々たる金利を得ることも可能、信用なら金利、貸株料の負担がある
・売買時に手数料（＋消費税）のほかにかかる不動産取得税、登録免許税の支払いが重い
・株の制度信用は半年以内の決済が必要で塩漬けにならない

116:名前書くのももったいない
16/05/28 23:44:26.27 .net
>>72
うん、それは投資を行う上で明らかに効率が良いからである。
少ない資金で家賃収入総額と同じ利益を出せるなら誰だってやる。

117:名前書くのももったいない
16/05/28 23:50:58.57 .net
>>115
それたいしたメリットじゃないよ
株や為替の最大のメリットは空売りやショートして下げ相場でも儲けを出せることだよ
下げ相場でキャピタル出すことは不動産では無理だからな
そのかわりインカムはけっこう安定している

118:名前書くのももったいない
16/05/28 23:54:37.09 .net
>>115
自分は株の信用取引してるけど
買いは現物のみで
信用は指数連動型ＥＴＦの売りのみ
年末に節税するのに損だし、益だしの現物と信用でクロス取引
どうしてもほしい優待がある時は一般信用売りと現物買いのクロス
売買手数料節約で信用で注文出して現受け、現渡し

119:名前書くのももったいない
16/05/28 23:58:44.29 .net
不動産投資の人は相続をどう考えてるの？

120:名前書くのももったいない
16/05/29 00:03:54.61 .net
株式投資してる人は信用口座は開いておいた方がお得
年末に節税するのに損だし、益だしの現物と信用でクロス取引
どうしてもほしい優待がある時は一般信用売りと現物買いのクロス
売買手数料節約で信用で注文出して現受け、現渡し
がてきるメリットがありすぎる

121:名前書くのももったいない
16/05/29 00:48:21.31 .net
ここで不動産をディスっている人は失敗した人かな？
新築ワンルーム買った公務員とか、
サブリースアパートを建てたド田舎の地主とか
両方とも復活する方法はあるんだけどな

122:名前書くのももったいない
16/05/29 01:06:06.18 .net
>>119
相続の前に節税と自分の老後だな
確定拠出年金や小規模企業共済　いろいろやっているよ

123:名前書くのももったいない
16/05/29 01:47:57.43 .net
確定ではないが子供に生前贈与

124:名前書くのももったいない
16/05/29 02:11:21.08 .net
>>116
利回り7%に一手間かけて14%で運用出来たら
回収率を上げる。リスクの分散させるのではなく。早い段階でリスクそのものを無くすことになる。

125:名前書くのももったいない
16/05/29 02:18:45.29 .net
不動産にぶっ込んだ金額をなかったものと考えれば、家賃収入だけで生きる事は可能。
でもそれって自分の中ではただの散財行為なんだよね。

126:名前書くのももったいない
16/05/29 02:21:54.98 .net
不動産は資産運用の一環に過ぎない。
どうせやるなら早いとこプラスに変えてしまえば後が楽
まさにドケチ

127:名前書くのももったいない
16/05/29 04:04:04.94 .net
築20年ワンルーム区分
家賃収入は月6万
経費は
管理費＋修繕積立費で15000円
固定資産税年間5万
賃貸管理会社に支払う毎月の管理費が月3000円
客付けに支払う広告費家賃２ヶ月分
退去毎にかかる原状回復費
大雑把な収入と経費はこんな感じですが、これだと収益還元や利回りを考慮すると購入価格は何万辺りが相場でしょうか？

128:名前書くのももったいない
16/05/29 06:42:11.52 .net
>>119
資産圧縮の手段だよ
現金に比較して3分の1の物件にして、さらに賃貸してればその半分に圧縮できる
そういう投資物件なら 4800万の基礎控除だと約 3億まで相続税がかからん
もし現金で3億相続したら2800万くらいの相続税がかかる
相続税が1000万を超えることが予想される2億クラスくらいの小金持には使いやすい節税方法だよ

129:名前書くのももったいない
16/05/29 07:07:55.18 .net
>>127
オレは都心でしかやってないけど、どんぶり勘定でプラスにならなきゃダメ物件と思ってる
入退去に掛かる費用を2ヶ月分、自分の取り分を10ヶ月分
と想定して、収入をどんぶり勘定する
それに、物件により異なる自分の持ってる想定の利回りを掛けると物件の上限価格が出る
あなたの条件だと取り分が年に42万と考えて、 5%で行けると思えば840万ということ
立地、専有面積が選択の基準で、追加で考慮するのは眺望だな
3点とか築年数は想定する賃料に反映しておけば良い

130:名前書くのももったいない
16/05/29 08:33:51.94 .net
>>127
肝心の入居期間、入居率、売却予想価格（立地）、家賃下落率を考えないとなんとも言えないけど
俺の場合、似たような家賃で600万ぐらいで買っている。
あと、ドケチ板だから、原状回復は自分でやるよな　当然ｗ
それにしても、固定資産税年5万で家賃6万はものすごくアンバランス　好立地のアホ物件かな　1階とか

131:名前書くのももったいない
16/05/29 08:40:23.00 .net
原状回復は業者じゃね？

132:名前書くのももったいない
16/05/29 08:41:51.89 .net
ADは都心なら礼金をADにするという約束すればオーナー負担は無しでいける　
郊外や地方は知らん

133:名前書くのももったいない
16/05/29 08:43:47.48 .net
ドケチは全身糊だらけになりながら自分でクロス貼り換えるんだよ　悲惨だよな～　ドケチはｗ

134:名前書くのももったいない
16/05/29 09:22:12.47 .net
襖とクロスは難しすぎる
業者に頼んだほうが良いから
やり直すと、業者のほうが安くつく

135:名前書くのももったいない
16/05/29 09:47:35.73 .net
費用を抑えて効果を上げる。
ドケチの基本。

136:名前書くのももったいない
16/05/29 14:13:49.02 .net
>>127です。皆さんｱﾄﾊﾞｲｽありがとうございます。
家賃収入6万は甘かったみたで5万に改正させて下さい。
駅徒歩3分の一等地で便利な場所ですが3点ﾕﾆｯﾄです
家賃2ヶ月分の広告費は礼金で相殺出来ると思います。逆に言えば原状回復費は全て持ち出しになりそうです。長期間借りてくれるか２年で退去かは運ですよね
固定資産税と家賃がｱﾝﾊﾞﾗﾝｽとの御指摘でしたが、大雑把な想像価格です

137:名前書くのももったいない
16/05/29 14:21:13.35 .net
追加です
入居率はシーズンオフに退去でない限りは抜群かと思われます。
広告費ですが、業者に依頼せずに近所の大企業や大学や専門学校に募集をかけるのもありかなって考えています。が、契約書類や実際の契約を考えると素人には難易度が高過ぎかなとも思います。保証会社に加入させるのは滞納を考えると必須とも思っています

138:名前書くのももったいない
16/05/30 11:24:43.67 .net
>>136
原状回復費は4年ごとに24万として年6万　月5000円見れば大丈夫
実際にはそこまでかからないことが多い
>>137
賃貸付けと賃貸管理は分けてもいいし、同じ業者でもいい
自主管理の場合でも賃貸付けは業者に頼むと賃貸借契約のノウハウがあるから間違いない

139:名前書くのももったいない
16/05/30 13:32:22.02 .net
>>138
仮に最悪２年毎に退去のペースでも原状回復費は２年で12万をみておけば大丈夫？
客付けを業者にして広告費を払えば契約も業者がしてくれるのですね。それなら手間隙やリスクを考えると客付けは業者に任せて、賃貸管理は私がすれば良いのかな？
賃貸管理を私がするとなると保証会社には加入不可能ですか？一番のリスクは家賃滞納や夜逃げで家賃回収出来ない事なので保証会社は必須と考えています

140:名前書くのももったいない
16/05/30 13:37:53.15 .net
追加です
家賃5万の固定資産税は約37000円との事でした。
ワンルームですから原状回復費はせいぜい部屋の壁紙程度でﾕﾆｯﾄﾊﾞｽや洗濯機置場がある廊下側の壁紙張り替えは退去毎に壁紙交換は必要ないかと思われます。ハウスクリーニングも業者ではなく自分でと考えています
適正価格、適正相場は何万辺りでしょうか？
そもそも２０平米ワンルームの部屋側のみの壁紙交換って何万かかりますか？

141:名前書くのももったいない
16/05/30 13:51:37.51 .net
>>140
ハウスクリーニングは賃貸借契約で入居者負担となっていたなら自分でやることはない。
業者によってはハウスクリーニングは自分でやるから
その費用を設備交換に充てて欲しいとか言って交渉できるかもしれないが。
まあ俺もハウスクリーニングは業者より確実にきれいにできるから自分でやっている。
20㎡のワンルームなら壁紙貼るだけなら5万円程度。
入居者との過失割合が５：５ならその半分の2.5万
しかしこの壁紙も業者によって当たり外れが大きく、
外れの場合自分で貼った方がはるかにきれいにできる。
その場合材料費で1万円程度。

142:名前書くのももったいない
16/05/30 14:14:29.03 .net
>>141あ、確かにハウスクリーニングは入居者負担で敷金から差し引く契約とかありそうですね。
あまりガチガチな契約にすると入居者が嫌がり借りてくれない可能性もあるので匙加減が難しいですよね。鍵の交換費用とか。
壁紙交換はそんなに当たり外れがあるのですか……。ネット広告で妙に安い店は警戒するべくなぁ。年数浅いのに剥がれてくる事も下手な職人だとありそう…

143:名前書くのももったいない
16/05/30 19:22:14.09 .net
凄いな。
ドケチ的に尊敬する。俺には自主管理も客付けも無理だわ。
1室だけなら・・・ってやっぱ向かない。
ホントに尊敬する。

144:名前書くのももったいない
16/05/30 22:46:38.70 .net
>>142
買わない方が良い
経費率が高すぎる

145:名前書くのももったいない
16/05/31 00:35:24.16 .net
>>142
いろいろと考えるのはいいけどちょっと細かすぎる気がするなあ。
不動産は株や為替と違って対人関係、交渉能力が必要で
やりながら覚えることも多い。
多少の失敗はリカバーできる。
そこまで知識があるならもう始めてもいいと思う。

146:名前書くのももったいない
16/06/01 19:53:56.93 .net
業者関係はいくつもの会社に見積り頼んだり
コミュニケーションがどんなか体感するといいよ。

147:名前書くのももったいない
16/06/02 15:09:17.79 .net
一棟目として築古戸建て買ったーーーーーー
ここで相談させていただいたお陰です。ありがとう！

148:名前書くのももったいない
16/06/02 18:14:12.24 .net
147なんだけど、来週契約ってなってから仲介業者さんが
「よく見たら建ぺい率オーバーしてた。再建築可だから問題ないよね」
と言ってきたんだけど・・・大丈夫なもの？
もう少し値引きしてーとか頼めるもの？？

149:名前書くのももったいない
16/06/02 18:32:11.98 .net
既存不適格物件かな？
道路付けなどが問題なければ再建築はできるけど
融資で買うとしたら金融機関の評価が心配だ。
売却するときにも安値でしか売れない。
いづれにしても、大きな瑕疵なので値引きの対象にはなるね。

150:名前書くのももったいない
16/06/02 18:48:11.08 .net
>>149
ありがとう！ちょっと値引きしてって言うだけ言ってみようかな・・・
大きな瑕疵なんだ！
路線価580万のボロボロ築古戸建が480万で売りに出てたのを430万で、って
仲介業者さんが交渉してくれたんだよね。
当然瑕疵担保免責だけど、これ以上安くって言うの悪いんだろうかって迷ってて。

151:名前書くのももったいない
16/06/02 22:22:08.86 .net
最初と違う話をし出した時点で契約を破棄するべき。

152:名前書くのももったいない
16/06/03 09:54:29.16 .net
>>151
そうだねえ。
現物を昨日セルフで見に行ってみたら、人が住んでる気配が薄かった。
現状で賃貸付いてるのが最大の魅力だから、そこはちゃんと聞いてそこも事実と違うならかなり考える。

153:名前書くのももったいない
16/06/03 10:19:28.16 .net
宅地建物取引業免許取れば仲介業者入れずに自分で買い付けできるようになるのかな

154:名前書くのももったいない
16/06/03 11:41:25.87 .net
個人売買なら宅建いらないんじゃない？

155:名前書くのももったいない
16/06/03 13:59:57.65 .net
こないだ内見回りで仲介業者さんが
「これどうですか」
って色々新着見せてくれたんだけど、それってレインズなんだろうか。
宅建取って自分でそれ見られたら仲介業者さん通さなくてよくなるかな？

156:名前書くのももったいない
16/06/03 16:34:18.41 .net
>>155
レインズ直視ならまず業者になって登録必須
登記しなくても不動産ジャパン(公益財団法人不動産流通推進センター)でレインズ流通してるの見れるけど、、、
他の業者通したくなければ、流通物件情報から土地、建物の登記調べて所有者探して、専属専任媒介契約だったら通すしかない　あるいは　業者以外の知り合い片っ端から物件あったら教えて　普段から言いまくる
所有者とコンタクトして直買出来ると判ったら、購入したのを将来何か変える可能性有るなら土地建物それぞれの法的位置づけもしらべる
ついでに過去事故物件かも調べる
上記だと思いますが面倒臭いかと
レインズ流通してないのもあるし

157:名前書くのももったいない
16/06/04 09:48:50.07 .net
>>155
マイソクやインフォシートの書式だけなら信用できないね
レインズで打ち出したテキスト文書の表があるなら信用できるかも

158:名前書くのももったいない
16/06/04 14:42:00.04 .net
暇なんで不動産プラスカフェ経営でも始めようかと思ってる

159:名前書くのももったいない
16/06/04 19:36:22.24 .net
（何故か素人なのに片手間でも出来ると思われてる飲食業・・・）

160:名前書くのももったいない
16/06/04 19:44:09.70 .net
自販機なら

161:名前書くのももったいない
16/06/04 19:50:04.48 .net
片手間じゃないよ。
自分でやろうかしら
自販機はやってる

162:名前書くのももったいない
16/06/04 19:51:38.53 .net
飲食なめたらあかん。
自分の周りはみな失敗してる。

163:名前書くのももったいない
16/06/04 23:19:19.90 .net
自分は飲食ではないけど店舗併用でやってる。
仮に空室率が上がってもモトは取れちゃう感じだね。

164:名前書くのももったいない
16/06/04 23:24:24.08 .net
流石に20年は待てない。
単純に利益を上げる。リスクそのものが低くなる。

165:名前書くのももったいない
16/06/04 23:50:37.98 .net
自分はなんて画期的な事をしているんだろう。
と最初は思ったんだけど
同じ事している人はざらにいるって言う

166:名前書くのももったいない
16/06/05 00:25:01.76 .net
小規模飲食はいかん、
量が少ないので仕入れ値の段階で高く大手に勝てる見込みがない
（それでもFCよりは遥かにマシ）

167:名前書くのももったいない
16/06/05 02:23:17.65 .net
入居率0でも成り立つ状態。
しかし現在の入居率90%ごえ

168:名前書くのももったいない
16/06/05 04:08:05.01 .net
築古戸建てのリフォームっていくらくらいかかるもんなの？
400万の家買おうと思ったら仲介業者にリフォームに500万かかるって言われたんだけど・・・
最低限でもそんなにかかるもん？

169:名前書くのももったいない
16/06/05 11:01:09.82 .net
>>168
物件の状態による
どこまでリノベするかも

170:名前書くのももったいない
16/06/05 14:51:51.57 .net
>>168
傷みやすい水回りは単価が高い

171:名前書くのももったいない
16/06/05 16:54:41.14 .net
500万かけるなら新しく建てるだろ

172:名前書くのももったいない
16/06/05 19:57:51.55 .net
戸建てだと555万円の家があるな

173:名前書くのももったいない
16/06/05 20:55:33.23 .net
内装と水回りはオプションですw

174:名前書くのももったいない
16/06/05 21:15:26.79 .net
>>168
築40年の元スナック二階住居の2DK、66㎡。
直すのは最低限、賃貸付けばいいや程度。

175:名前書くのももったいない
16/06/05 21:16:35.97 .net
>>171
>>172
だよね！
ただ浄化槽と私設管？が埋まってるって契約直前の今言われてさ。
そういうのも撤去するとなるとかかるのかなって

176:名前書くのももったいない
16/06/05 21:18:20.58 .net
4～600万の築古か土地（家残ってる）買ってリフォームして賃貸って現実的じゃないのかなあ
賃貸相場６～７万のとこだったら悪く無いと思ったんだけど

177:名前書くのももったいない
16/06/05 22:21:13.13 .net
>>176
賃貸目的ならとにかく見た目だけ化粧しとけば客は家賃次第でつくと思うよ
クロスと天井張り替え、トイレ水回り交換程度で施主支給で安物でも新品いれときゃいいよ

178:名前書くのももったいない
16/06/05 22:23:56.46 .net
>>175
おれも使っていない埋設物があることを契約の場で知らされて戸惑ったことがある。
契約直前でもそれを理由に契約しないのは正当な理由で全く問題ない。
検討する時間が欲しいときは契約撤回ではなくて保留にすることも
売主が合意したら可能だね。

179:名前書くのももったいない
16/06/05 22:43:04.17 .net
>>167
一発目がこれだったので不動産ちょろいと勘違い。

180:名前書くのももったいない
16/06/05 22:43:44.04 .net
本当は難しい。
今は高いし

181:名前書くのももったいない
16/06/05 22:52:40.40 .net
入居率ゼロでも成り立つって、
携帯基地局、看板、太陽光発電、自販機とか付けているのかな？？

182:名前書くのももったいない
16/06/05 23:24:19.90 .net
>>181
それだと家賃収入こえないよ
小遣い稼ぎ程度にしかならない
いっちゃえば居酒屋でもいんじゃないかな？

183:名前書くのももったいない
16/06/05 23:28:22.88 .net
大家は不労所得。
聞こえは良いが楽ではない。

184:名前書くのももったいない
16/06/05 23:32:03.89 .net
看板、太陽光、自販機はやってるけど

185:名前書くのももったいない
16/06/05 23:36:45.67 .net
ローカルビジネスの可能性は大きい。
併用すればリスクの軽減になる。
実際回収まで20年かかるものを10年に短縮

186:名前書くのももったいない
16/06/05 23:39:50.65 .net
次はオフィスビル狙ってます。

187:名前書くのももったいない
16/06/05 23:40:23.83 .net
空室を民泊にしている人いますか？

188:名前書くのももったいない
16/06/05 23:53:10.96 .net
手間かかるよ。

189:名前書くのももったいない
16/06/05 23:55:04.00 .net
どんどんアパート建ってるし
リスクマネジメントしないと

190:名前書くのももったいない
16/06/06 00:03:08.20 .net
タネ回収してプラスになる状況を作ってしまえば良いんでしょ？
株待つしかない、不動産は動かせるから良い

191:名前書くのももったいない
16/06/06 00:03:30.30 .net
カスタマイズか

192:名前書くのももったいない
16/06/06 00:05:37.84 .net
民泊が予約の対応とかでめんどくさければ
ラブホやってもいいのかな？
ラブホの看板出して3時間5000円程度で一部屋貸し出す。
リスクマネジメントになるんじゃね？

193:名前書くのももったいない
16/06/06 00:05:53.18 .net
単純に新築RCを10年で回収したら勝ちなんだから

194:名前書くのももったいない
16/06/06 00:08:30.50 .net
2億ぶっこんでタネは無かったものと考えれば勝ち

195:名前書くのももったいない
16/06/06 00:10:31.68 .net
人口が減る
空室率考えるなら
オフィスビル買えよ。
最終的に物言うのは立地じゃね？って結論

196:名前書くのももったいない
16/06/06 00:18:22.64 .net
不動産に新規参入して
元々地主になんて勝てるわけないんだから
でも元々地主は最強なんでしょ？
ならその差を埋めれば良い

197:名前書くのももったいない
16/06/06 00:20:20.91 .net
やる気のない地主には勝てる

198:名前書くのももったいない
16/06/06 00:37:32.90 .net
一発目で回収したら次に収益物件買えば良い
不動産ちょろい
株よりマシな運用

199:名前書くのももったいない
16/06/06 01:12:28.64 .net
>>195
たけーだろ
立地が良ければ50億ぐらい？

200:名前書くのももったいない
16/06/06 01:24:37.19 .net
そんな金あるわけねーだろ
まーでも一発目は手応えあったんで
次どーするかだな
不動産に関しては

201:名前書くのももったいない
16/06/06 01:33:14.11 .net
不動産一本だとキツいんじゃね？
今後は。
うちは今の所問題ないけど
店舗もあるし

202:名前書くのももったいない
16/06/06 07:33:02.50 .net
土地の価値1億くらいの所で年収1000万くらいになってるぞ

203:名前書くのももったいない
16/06/06 08:29:12.66 .net
>>177
施主支給って？？
買ってからリフォームで新品トイレ入れるってことかな。
そう、そういう最低限でいいと思ってるんだけど、それでも500万かかるって・・・
そんなかかるもんなの！？

204:名前書くのももったいない
16/06/06 08:31:23.79 .net
>>178
それどうしたの？買った？？
私は他の業者で見積もり取って更地にするのいくらくらいか聞いてから契約かなって思ってるけど

205:名前書くのももったいない
16/06/06 08:50:57.47 .net
>>203
リフォーム業者に相見積りとってみればいいよ

206:名前書くのももったいない
16/06/06 10:22:50.54 .net
2LDK
今月空く

207:名前書くのももったいない
16/06/06 11:39:43.42 PrPTXvmq.net
>>205
オーナーチェンジ物件で中が全く見られないんだ。
怖いな～今の人がすぐ出てリフォーム500万とか言われたらと思うと

208:名前書くのももったいない
16/06/06 12:33:12.49 .net
不動産も会社経営と同じくらい難しいものだと思ってるけどね。
築年数と共に家賃収入は緩やかに落ちていく。

209:名前書くのももったいない
16/06/06 13:05:01.92 .net
不動産は売り抜けないとダメだな

210:名前書くのももったいない
16/06/06 13:49:53.26 .net
ドケチならリフォームは自分でやれよ
洗面台なんかもホームセンターで買ってホームセンターの軽トラで運べはできちゃうよ
古いやつはその軽トラで粗大ごみに出せばいい

211:名前書くのももったいない
16/06/06 14:03:51.78 .net
>>210
そうか！！！！！
元々DIY大好きだからそういう手で行きたい！！！
配管とかできるもん？

212:名前書くのももったいない
16/06/06 14:09:44.46 .net
家賃収入で新しい物件買えば良いだよ。

213:名前書くのももったいない
16/06/06 15:54:28.04 .net
素人がリフォームやって水漏れやガス漏れ、感電とか起こすと大変なことになる。
資格が必要な工事もあるしほどほどにするのがいい
専用工具がないとドツボに嵌まることもある

214:名前書くのももったいない
16/06/06 16:48:57.50 .net
オーナーの従兄家族が自らペンキ塗って、色からミスチョイスで目立つ物件
が3件並び。俺はそれを見て凍りついた

215:名前書くのももったいない
16/06/06 17:51:08.08 .net
それはもうリフォーム代込みの不動産投資だろ

216:名前書くのももったいない
16/06/06 19:12:13.38 .net
むしろ賃貸中でクレームがなければ雨漏りなど大きな問題はないとみていいね
契約の時に売主にちゃんと物件状況確認書を書いてもらえよ

217:名前書くのももったいない
16/06/07 01:23:02.76 .net
一発目は新築RCにしろ

218:名前書くのももったいない
16/06/07 01:30:38.23 .net
一発目で回収考えないほうが良い
運用益で物件増やせば良いんだから
自分はドケチだから店舗経営併用しただけ

219:名前書くのももったいない
16/06/07 13:00:43.83 .net
新規で地主になるには必要な出費
あとはどうプラスにして行くか考える

220:名前書くのももったいない
16/06/07 15:04:38.52 .net
ドケチだから建物管理は自分でやっていて、持っている物件の掃除をしてきたんだけど、
大家業はつくづく底辺だなとモップで共用廊下の掃除をしながら思った。

221:名前書くのももったいない
16/06/07 16:27:48.32 .net
底辺だよ。
底辺でも出来る仕事な

222:名前書くのももったいない
16/06/07 17:41:22.17 .net
ものすごく迷ってる
一棟目で築古戸建てをかなり安く契約するって仲介業者に言ったんだけど、
そうなってから発覚した瑕疵があちこち・・・。
更地にするにも埋蔵物で１５０万くらいかかるし、土地値にもなるかどうか。
唯一いいところは今は賃貸人が入ってて利回り１６％越えてるとこだけど
（身元は公務員でカタいがほとんど住んでないらしい）
その人がいつ出てっちゃうか、次の人入れるなら一体いくらリフォームでかかるかわからない・・・。
やめたほうがいいんだろうか。

223:名前書くのももったいない
16/06/07 20:03:13.51 .net
>>222
投資の格言
「迷ったら買うな」

224:名前書くのももったいない
16/06/07 20:25:25.72 .net
俺の格言
「迷ったら買え」
今まで迷って買わなかった物件が悔しくてならない

225:名前書くのももったいない
16/06/08 00:10:50.35 .net
投資信託と組合せてやるとよい。
若い内は全力で働くとなお良い。

226:名前書くのももったいない
16/06/08 01:06:38.64 .net
不動産は資産運用の一環と考えると良い。

227:名前書くのももったいない
16/06/08 04:40:31.54 .net
?
「家賃3200円」
そんな夢のような家賃の住宅が発見され、話題になっている。
URLﾘﾝｸ(d16tvlksr2me57.cloudfront.net)
こちらの物件は、岐阜県中津川市が管理する市営住宅。
入居には、所得制限など一定の条件をクリアする必要がある。
この物件以外にも、最高20000円までの家賃の市営住宅が入居者を募集しているので、興味ある方は岐阜県中津川市公式WEBサイトを覗いてみてはいかがだろうか。
こちらの話題に対して、ネッ
以下ソース
URLﾘﾝｸ(d16tvlksr2me57.cloudfront.net)
URLﾘﾝｸ(d16tvlksr2me57.cloudfront.net)

228:名前書くのももったいない
16/06/08 11:17:55.34 .net
岐阜のしかも中津川とかいう中央線のド田舎なんて
生活実態があることが条件なら毎月1万貰ってもお断りだわ

229:名前書くのももったいない
16/06/08 11:45:01.94 .net
中津川市側もお断りだろ

230:名前書くのももったいない
16/06/08 12:00:48.31 .net
家ぐらい買えよ

231:名前書くのももったいない
16/06/08 15:59:38.36 .net
ドケチと乞食は違うだろ

232:名前書くのももったいない
16/06/08 16:35:58.64 .net
そう言われて乞食になってたことに気がついたから紙一重じゃないかw

233:名前書くのももったいない
16/06/08 19:56:30.31 .net
資産があれば乞食でもいい

234:名前書くのももったいない
16/06/08 21:26:13.54 .net
資産があるんなら使えばいいじゃない
おかしいか？

235:名前書くのももったいない
16/06/08 21:28:48.60 .net
?ドケチは同じだよ

236:名前書くのももったいない
16/06/08 22:42:22.02 .net
使ったらなくなるよ

237:名前書くのももったいない
16/06/09 02:10:05.47 .net
流動性の低い資産は
持っててもなかなか消費には結びつかない

238:名前書くのももったいない
16/06/09 12:23:46.02 .net
本業で稼いだ金は気にしないで使う感じで良くない？
もう不動産やら株で資産運用してるんだから

239:名前書くのももったいない
16/06/09 13:01:02.98 .net
乞食ってまだ儲かんの？

240:名前書くのももったいない
16/06/09 14:50:33.29 .net
儲かるよ
大家って乞食みたいなもんだよな
入居者に恵んでもらって生活しているw

241:名前書くのももったいない
16/06/09 16:02:05.85 .net
自分は家賃収入で生活してないよ。
家賃収入で次の物件買うだけ

242:名前書くのももったいない
16/06/09 23:00:15.96 .net
家賃収入で生活費、次の物件の資金、確定拠出年金、小規模事業共済　すべてやっている

243:名前書くのももったいない
16/06/10 00:32:42.85 .net
あー

244:名前書くのももったいない
16/06/10 02:02:58.54 .net
ある意味すげー

245:名前書くのももったいない
16/06/10 10:18:23.59 .net
>>242
それを相続なしで労働から作り上げていったなら大したもの
そうでないなら誰でもできるからね

246:名前書くのももったいない
16/06/10 12:07:53.26 .net
相続の人は飲み友にいたな。
飲んだらクソだけどパッと見は育ちの良さそうなおっさん。

247:名前書くのももったいない
16/06/13 15:52:34.41 .net
相続こそ乞食大家だな

248:名前書くのももったいない
16/06/13 16:23:45.10 .net
収益物件買っちゃえば？

249:名前書くのももったいない
16/06/16 15:40:23.30 .net
任売やってる業者さんってどこで知りあえば良いんだろう・・・
「不動産は顔の繋がった人同士、水面下で良い物件はそこで完結する」
って、だーれも友達いない俺はどこで顔繋げれば・・・・・・・・・。

250:名前書くのももったいない
16/06/16 17:30:27.13 .net
諦めた方がいいよ
知らない奴に美味しい物件は紹介しない
頭下げれば足元みてゴミ物件の押し付け
趣味あたりからそれとなく広げた方がいいのだが友達いない段階で絶望的

251:名前書くのももったいない
16/06/16 18:25:28.68 .net
まずゴミ物件を数棟買って信用を得ることだな。
その上で最低でも5000万ぐらいのキャッシュを持っていて
即買えるぐらいの判断力を持っていることだね。
相手は数億の資金のある業者だから手強いよ。

252:名前書くのももったいない
16/06/16 18:40:55.38 .net
>>249
地銀か信金。
ちゃんと取り引きして、融資の実績作ったあと、
「物件を増やしたい」旨、決算書持ってくときに伝えとくと、
任売（もしくはそれっぽい奴）の話持って来てくれるよ。

253:名前書くのももったいない
16/06/16 18:43:32.17 .net
業者が入る前、売るかどうか検討してるタイミングの情報を一番持ってんのが地銀やら信金信組やら。
信託銀行も持ってるんだろうけど、どうやってアプローチしていいか分からん。

254:名前書くのももったいない
16/06/16 19:15:34.23 .net
区分の場合は管理費や修繕積立金を滞納するから建物管理会社経由で情報が入る場合もあるよ。
うまくすると相場の半額ぐらいで買える。

255:名前書くのももったいない
16/06/16 21:55:24.27 .net
>>252
なるほど！！メガバンクで融資組めるように持ってこうと思ってたけど
目からうろこだそれは!
地銀いってみる！！！！！ありがとう！！！！

256:名前書くのももったいない
16/06/18 02:11:43.59 .net
赤字の会社に融資など今時してくれるのか？

257:名前書くのももったいない
16/06/18 16:09:37.17 .net
法人ならソーシャルレンディングで金は借りれる、地方は知らんが
ただ金利は高い
金融機関で融資不調ならそっちかな

258:名前書くのももったいない
16/06/18 23:37:57.59 .net
>>257
出来んの？

259:名前書くのももったいない
16/06/19 00:28:42.42 .net
>>257
ソシャレンて、そんな法人成りレベルに貸してんの？

260:名前書くのももったいない
16/06/19 01:03:03.72 .net
金借りてやらないからわからんよ

261:名前書くのももったいない
16/06/19 04:33:26.58 .net
>>256
全然余裕。
むしろ黒字で突然貸してくれって言うより、
ちゃんとやりとりがあれば返済猶予、リスケでも借りられる（らしい）。
うちは赤字申告だけど、大規模修繕1000万ぐらいサクッと借りられたよ。
（公庫だけど）

262:名前書くのももったいない
16/06/19 11:46:38.10 .net
ドケチだから現金が溜まると物件が欲しくなるんだよな

263:名前書くのももったいない
16/06/19 18:02:33.95 .net
リーマンに戻らないことが最低限の目標だから借金とかありえんわ

264:名前書くのももったいない
16/06/20 10:32:02.62 .net
家賃収入は投資信託へ

265:名前書くのももったいない
16/06/20 11:38:52.58 .net
>>262
それ定説だろ

266:名前書くのももったいない
16/06/20 12:13:45.89 .net
金に働いてもらうからな
危うく糞物件買いそうになったよ

267:名前書くのももったいない
16/06/20 12:37:57.27 .net
糞物件はいらねーな

268:名前書くのももったいない
16/06/20 12:55:11.14 .net
金に働いて貰うのは運用
人に働いて貰うのは本業

269:名前書くのももったいない
16/06/20 14:04:02.68 .net
激安で手に入れた糞物件に働いてもらうのがドケチだろ

270:名前書くのももったいない
16/06/21 13:43:37.41 .net
糞物件ってどんなん

271:名前書くのももったいない
16/06/21 14:33:28.01 .net
最初の一棟って積算評価高い方がいい？借り入れ的にとか

272:名前書くのももったいない
16/06/21 17:48:04.93 .net
俺は積算評価より、入居率と利回り、売却時の価格だな。
積算評価が高いと固定資産税高いから利回りを圧迫する。